全壊、半壊建物のほとんどを占めた木造住宅
全壊、半壊建物のほとんどを占めるのは木造住宅だった。それを神戸市灘区の被害状況から見る。全壊した木造建物の数は一万一九〇七棟。これはすべての全壊建物数（一万三一九八棟）の九割を占める。この木造建物（ほとんどが住宅）の倒壊により、多くの人が圧死あるいは窒息死したのである。兵庫県警察本部の発表によると、圧死・窒息死亡者の割合は、死亡者全体の八三・七パーセントにも及ぶ。なお、「軽量S造」とは、鉄骨造のう
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証券化そのものの危機
背景には3つの原因があった。ひとつは、公社が住宅金融の中核を握っていたためだ。仮に破綻したり、機能が大幅に落ちたりすると、米国民の多くが住宅を買う資金を借りられなくなる恐れがあった。2つ目は、両公社がサブプライムローン問題対策の中心だったためだ。政府は両公社に住宅融資を買わせて、苦境の民間銀行の負担を軽くしようとしていた。公社が機能しなくなると、サブプライムローン問題の出口が見えなくなる。3つ目は
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建設業の特質は注文生産である
建設工事は、原則として、特定の発注者と請負契約を行い、特定の仕様にもとづいて工事を行う。俗に、一品料理といわれるものが大部分である。プレハブはやや趣を異にするが、その他の建築でも土木でも、発注を受けてから工事をするという仕組みには変わりない。他の製造業では、あらかじめ市場調査を行い、客の好み、需給状況、価格などを自ら判断して、生産して売りだす。建設業が特定少数の見込客を対象に考えるのに対し、不特定
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年末は整理整頓、五月に大掃除を
大掃除というと暮にする方も多いと思いますが、寒くて何かと忙しい年末に無理して大掃除をするより、五月のカラツと晴れた日に徹底してする方が、よほど能率が上がります。年末は整理整頓と、お正月を迎えるための掃除をし、大掃除は暖かくなってのびのびと体を動かせる頃、そして日差しも明るく汚れも目立つようになった頃の方が最適のような気がしますが、いかがでしょう。また最近はまめに掃除をして、大掃除はしないお宅も増え
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税金面では「五〇〇〇万円」に下がることが多い
ある老舗の主人が亡くなり、時価にして一億五〇〇〇万円近い遺産を奥さんと二人の息子で相続することになりました。その税務処理を私が依頼されたのですが、遺族たちは私に会うまえにいちおうの胸算用をやったらしく、遺産の三分の一は税金でとられるのではないかと心配顔でした。しかし、私が実際に計算してみたところ、この場合の相続税は遺族の胸算用の半分以下ですみます。というのは、故人が地所もちとして有名で、遺産の三分
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「建築条件付き」なのには、ウラがある！
不動産セールスの華麗な誘導術このようなパターンは非常によくあるケースです。あきらかに仲介業者であるわれわれが、このように建売りの購入へと導いていくわけですが、そこには「手数料ビジネス」が関係します。どういうことなのかを説明するには、まず市場に物件がどのように出回っているかをお話ししなくてはなりません。個人や一般の法人が物件を売りに出すとき、まさか自分で値チラシを作って近所にまいて……というわけには
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子ども部屋はほんとうに必要か？
家を建てるなら、何よりもまず子どもに部屋をもたせてやりたい。こう思ってしまう親心は、わからないではない。しかし、ここでちょっと考えてみてほしい。子ども部屋さえあれば、子どもたちは満ち足りた暮らしができる、子ども部屋があれば、子どもたちはちゃんと宿題をする、そんなふうに考えるのは、親の勝手な思い込みではないか。そもそも「子ども部屋」イコール「勉強部屋」という認識はほんとうに正しいのだろうか。「落ち着
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「公図」できちんと確認しておく
土地取引の際には境界を明示することになっています。しかし、悪意ではなくても習慣的に当然のこととして、指でさして、口頭で「ここまでです」といってすます、いい加減な取引をしている業者も多いのです。「不動産屋は信用するな」。私のような不動産屋がいうんですから間違いないでしょう。これは。不動産屋のパラドクスタつてところですかね。ですから、不動産屋と買い手であるみなさんだけで確認しないで、必ず隣家の人といっ
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よい住宅を大量に供給すること
直接販売方式の積水ハウスでは、工事について責任施工を謳っているが、これは、現場監理は同社の担当者が行い、実際の工事は傘下の施工店が行うという仕組みである。ただし同社では、基礎工事については直営の工事会社（積和工事）を持ち、その手によって工事が行われている。代理店販売方式の場合には、販売代理店自体が施工部門をもち、販売業務と同時に施工業務も実施しているところと、販売代理店は販売と設計・現場監理を受け
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考え方次第では、チョー“お買い得物件”に
Ｋさんは契約解除を選択、手付金も返すことになりました。これ、後輩が扱ったケースなんですけど、微妙だったんですよね。殺されたとか変死とかではないけど、警察が来るような事態にはなっていて、売却事由も「奥さんが亡くなって一人暮らしになってしまったので、娘さんと同居することにした」なので、奥さんの死亡が直接の原因ではないけど、まったく関係なくもない、という。Ｋさんもずいぶん悩まれていましたが、結局、当時3
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夜間を考えたら危ないとすぐに分かる
二月になると平行して外構工事が始まった。工事業者は、Ｍさんではなく、私が見つけて直接依頼した。たまたま車で走っている時に目を惹かれた現場があり、その社長から作品例を見せられてすっかり気に入って頼むことにしたのだ。設計士さんには話しておいたのだが、工務店主に相談してから決めるべきことだったと後になって反省した。プランなのだが、私は道路から玄関へのアプローチは短いほうが便利だろうと考えたので、東側の道
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鉄筋のかぶり厚さの瑕疵
阪神淡路大震災後に、倒壊したマンションや高速道路の橋脚から、このかぶり厚さ不足が沢山発見された。鉄筋の外側のコンクリートの厚さがほんのわずかしかなく、剥げ落ちたコンクリート壁からすっかり鉄筋が見えてしまっている。ほとんどかぶり厚さがゼロに近い状態だ。コンクリートを打つと、中の鉄筋の状態はまったく見えなくなる。鉄筋コンクリートはさぞ丈夫で安全だろうと思う人がいるかもしれないがとんでもない。見えないか
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誰にでも起こり得るこんなケース
千葉県在住のＭさん。八年前、バブルの余波さめやらぬ時期に、地元の業者に依頼して、在米工法で注文住宅を建てる。三〇坪の土地も含めて約五〇〇〇万円かかった。テレビでやっている「建物探訪」みたいな自分の理想の家作りをしたかった。そしてその希望はある程度かなって、おしゃれな家が完成した。ただし、その業者は三年後に倒産。社長は雲隠れしてしまった。そのころから建物にさまざまな問題が出始める。東南の角から雨漏り
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不動産情報はまず良い出会いから…
家探しをしている時に、住宅情報誌や毎週のチラシをチェックしたりもたくさんしましたが、それよりも何件か不動産会社をまわって気の合う、良心的な不動産会社、または担当者と出会うことが一番近道でした。なぜかというと、不動産情報は結構横で繋がっていて、自分の会社の物件じゃなくても情報は入ってきてます。なので、自分たちの希望条件を伝えれば、見つかり次第すぐに連絡してくれました。しかし、不動産会社にも本当にいろ
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ログハウスでパン屋さん開店！？
子供達が大きくなってきたこともあり、パン屋さんでパートをするようになってから7年。腕にも自信がついてきたことで、自分も小さいながら店を持ってみたいと考えるようになりました。夫に具体的に相談したところ、新しい物件を借りるよりはあまっている土地を駐車場にしているから、そこにログハウスを建ててパン屋さんをするといいと言ってくれたので、早速開店までの準備を開始。確かにテナントを借りようとすると、大きなオー
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公開準備作業は初めての経験
ほとんどの未公開会社にとって、公開準備作業は初めての経験です。当然、「株式公開を目指す」と決断したものの、何か課題で、しかも、何から手をつければよいのか分からないのが一般的です。そのような時に、この予備調査を活用します。予備調査を受けることで、M&Aに向けた課題およびその解決に向けた方向性と大まかなスケジュールを把握することが可能です。会社が監査法人と最初の関係を持つ機会も、この予備調査をきっかけ
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地震があるたびにコストがかさんでいく
地震のたびに建物の構造基準がきつくなってくるのである。奇妙な話だ。とにかく、お役所の仕事というのはいつも場当たり的で、ほんとうに地震対策なんて考えているのだろうかと思うことさえある。とくに東海地震のような大きなものがくると、一気に規制が厳しくなってしまう。今回の阪神大震災でも耐震性のことがいろいろ問題にされているが、いずれ土木や建築の基準がさらに厳しくなることは間違いない。それがどういう結果をもた
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住宅ローン以上のリスクは負わせるべきではない
保証の裏づけをきちんと持っているかも見極めておく必要はあります。1、どの位の技術を持っているのか？例えば、工業製品にはＪＩＳマーク、農業製品にはJASマークがあるように、公的な評価（国際品質保証規格ISO9001のような）基準が必要です。2、途中で倒産したら、ちゃんとした保証があるのか？（被害を被らぬように）3、性能表示はきちんとなされているか4、品質保証はちゃんとあるか？（保証機構などの第三者に
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購買部発注に切り替える理由
（1）業者への感情移入
勤務時間のほとんどを現場で業者と接している工事担当者は、人間の情として業者にある程度の感情を移入して、業者との発注金額の交渉に強く出られないことがあるのではないか、という経営サイドの判断がありますとのことについて工事部門からとても強い反論があることは承知しています。
（2）経営サイドの考え方が入らない「適性価格」
工事担当者の職務の中に実行予算の作成
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床の高さの瑕疵
木造建築の床の高さは建築基準法で定められている。ただ、床の高さが問題になるのはあくまで居室だけ。居室の定義は「日常生活で使用する室で、法規上では、居住・執務・作業・集会・娯楽の目的のために継続的に使用する室」である。したがって、浴室や押し入れ、トイレや廊下などは居室ではないので高さ基準がない。建築基準法では、居室の床の高さは、床下地面から畳やフローリング床などの表面まで45センチ以上あることが義務
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ブルーモスクに使われた焼成タイル
オスマン帝国におけるモスク設計の権威はミマール・シナンという名建築家だ。十六世紀のスルタンに仕え、主任宮廷建築家として活躍した。スレイマニエ・モスクをはじめとして千近くのモスクと二百の建物を残している。オスマン建築の様式美を完成させた偉大な建築家である。ミマール・シナンの弟子により建築されたスルタン・アフメット・モスクはその集大成といえる。イスタンブールにある、スルタン・アフメット・モスクは、内部
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初月契約率は80％前後で推移する
潜在的需要層が薄いにもかかわらず、マンションの大量供給がなされたことです。なぜ、こんなことが起こったのか。背景として、この時期、日本の多くの製造業が生産拠点を国内から海外ヘシフトしたことが挙げられます。首都圏でも、大規模な工場が移転し、広大な跡地が残されました。加えて、企業がバランスシートの健全化をすすめるため、古い社宅なども売却しました。この工場と社宅の跡地に、次々と大規模マンションやタワーマン
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上階の間取りに注意する
マンションの中から希望の住戸を探すとき、誰もが気にするのは間取りでしょう。そして、上層階か下層階かということも、多くの人が考えることと思います。それはもちろん重要なことなのですが、あまり個別の住戸ばかりを見ていると、思わぬ落とし穴に嵌ることがあります。もっと視野を広げて、マンション全体を見る必要があります。マンションの中で、その住戸がどんな位置にあるかを考えて下さい。建物の上下（縦の列）がすべて同
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賃貸物件のモデルルーム
私たちの住居は賃貸マンションの一室です。最初にここを不動産屋さんと訪れた時、この部屋はモデルルームとして利用されていました。私は賃貸物件でモデルルームがあるというのも初めてでびっくりしましたが、そのお洒落なインテリアにすっかり心を奪われてしまいました。壁に沿って置かれた大型テレビと最新のパソコン。窓の方を向いて置かれたソファに座ると窓の外の緑を見ることが出来、部屋を区切る役割も果たしています。柔ら
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中古一戸建てについていた特典？？
夫が体調を崩し、早期退職することになりました。退職した今、都心で暮らす必要もない、田舎でのんびりやっていこうと思い、長年住んでいたマンションを売り、それを元手に田舎の中古一戸建てを購入。春に移り住みました。田舎といっても車を1時間半程度走らせれば街にもでますし、そこまで不自由を感じていません。何より空気もおいしく、夫の体調もだいぶ回復して引っ越してなによりでしたが、実はこの一戸建て、あるものがつい
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高層マンションが持てはやされています
高層マンションが持てはやされています。それはなぜでしょうか？もちろん都心において、通常のビルが住居として建て替えられる場合があります。この場合、低層部分はオフィスであったりします。これは、通常のオフィスのテナントが少なくなってきたということと、都心で住居を作るには、もはやマンションを高層化するしかないということになってきます。土地の有効利用という面からみても、高層のマンションを作れば、それだけ活用
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一階から上層階まで、あなたならどう選ぶ
マンションでは、基本的に眺望のよい上層階の住戸ほど価格が高い。次いで、専用庭が付く１階住戸が高く、中間階の価格は低く設定されるのが基本だ。３階建ての低層マンションの場合、同じ広さの住宅であれば、３階、１階、２階の順で価格が設定される。１０階建てのマンションでは、だいたい７階から１０階くらいが上層階となり、価格が高め、２〜６階が中間階で、価格が安めと思ってよい。この２〜６階はすべて同じ価格になるケー
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良い家の特徴〜そのほかの設備〜
便器や水洗金具、調理器具等の電化製品等の設備ですが、これだけは日本製が世界でもっとも優れています。やはりこの部分では、日本の技術力が勝っています。特にIHやオーブンなどは、細かい部分までユーザーのニーズに合わせることができ、性能が抜群にいいです。海外のものは、故障が多いのが現実です。特に電化製品は電圧の違いもありますから、やはりお勧めできません。ここで電磁波について、少しお話させてください。電磁波
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どんな人たちが闊歩する町か
同じように人通りが多い場合でも、気をつけて見てほしいのは、どんな人たちが歩いているのか、です。歩いている人は若者かおじさんか、という年齢の違い。男なのか女なのか、という性別の違い。サラリーマンなのか自営業者なのか、買物客か観光客かなどの違い。さらには裕福そうか、そうでもなさそうかという違い、など道行く人を見ていると興味はつきないはずです。街全体が持っている雰囲気と申しましょうか、空気みたいなものが
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あなたの身近な町の不動産屋は、なぜ元気なのか？
つぶれない不動産屋があります。あなたの町の駅前や商店街の一角にお店を構えている「町の不動産屋」です。みなさんの中で、地元の不動産屋に足を踏み入れたことのある方は、意外に少ないのではないでしょうか。典型的な町の不動産屋は、こんな感じです。駅前の商店街の中のそれほど目立った立地でもない場所にひっそりと佇んでいます。通りに面したガラス面にはべたべたと不動産のチラシが貼ってあります。中は、お世辞にもかっこ
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減価償却費と借入金の利息が二つの大きな要素に
資金収支では、借入金の元金と利息を支払う必要がありますが、減価償却費はお金の出ない費用ですから資金の流出にはなりません。結果としてみれば、減価償却費を計上することで損益収支では大きな赤字になっているといえます。とくに、新築貸家住宅の割増償却を適用すればさらに大きな節税メリットが出ます。この例では、資金の大きな持ち出しもなく（二〇万円のマイナス）アパートを持てることになります。土地の立地条件にも影響
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台所が西向きなのは凶、寝室は北向きがベスト
部屋にはその使い方、機能により、おのずと向きや場所というものがあります。これを間違えますと、非常に使いづらい住宅ができあがってしまいますので、注意しなければなりません。そこで、台所や食堂は、一家の生活の使用頻度が高いところですから、十分に気をつけて設計・配置しなければなりません。特に台所が西に向いていますと“食べ物が腐りやすい”ということがあります。一方、食堂を北側につくる人が多くいますが、これは
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異次元に入っていく国内不動産市場
日本の不動産市場が異次元に入っていくことを踏まえ、私たちが不動産を売買したり、賃貸をする時に、どのような視点でどのように考え、決断し、行動すればよいのか。この点について、簡潔に指摘してみたい。「歴史は繰り返す」という言葉がある。まさにその言葉通り、日本の不動産市況は浮沈を繰り返してきた。しかし二〇〇七年夏から、さらに翌年のリーマン・ショック以降は、新しい歴史のページが開かれた。日本の不動産市場は、
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地盤沈下しても業者に責任を問えない
２０００年以降の物件には建築基準法施行令の改正で、地盤調査が義務付けられている。現在の宅地地質調査の主流は簡易での支持力の推定ができる点がウリのスウェーデン式サウンディング試験だ。「ところが、スウェーデン式サウンディング試験ではこの不同沈下を発見できない可能性が高い。ただ、より厳密な調査をするとコストがはねあがるので、とくに建売住宅の場合は安くできるスウェーデン式サウンディング試験で済ませることが
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建て替えには、まず公庫資金の活用を考える
住まいの建て替えにまず利用したいのは、住宅金融公庫（個人住宅建設資金）である。これを用いるためには、（1）自分が住むための住宅であること、（2）敷地の準備ができていること（借地でもよい）、（3）一定額（返済月額の五倍）以上の月収があること、（4）保証人を立てること（〈財〉公庫住宅融資保証協会利用のさいは不要）、（5）年齢が七〇歳未満であること、（6）床面積が五〇〜一三五平方メートル（老人同居、二世
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自分が小人になること
コツは自分が小人になることです。そして模型の中をのぞき込んでみてください。居間やベッドルームがどんな部屋なのか、玄関は道から見るとどう見えるのか、色々な場所を小人の目線で眺めてみると実際の光景が浮かび上がってきます。もし模型がないならぐっと目線を落として間取り図を横から眺めてみてください。玄関の外辺りを横からみると自分が玄関に立ったことが想像できるでしょう。一度想像力が働けばあとは自由自在に部屋の
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