土地の価値は、限りなくゼロに近くなる

2011.09.30

利息や登録免許税などを鑑みて約17億円（15億円＋2億円）としましょう。経費率は約12％です。ここでは、土地取得コストは入れません。すると、投資利回りは約4．0％になります。しかし、プロならば通常、こんな利回りでは話を進めません。せめて、利回り6％は欲しいと考えます。逆に、期待する利回り6％を想定すると、投資総額は、約20億円にしなければなりません。それが、グローバルなファンドが考える最低限の世界標準の利回りなのです。そうなると、建設費が15億円ですから、土地の価値をゼロにしても、これは絶対に成り立たない。つまり、このケースにおける土地の価値は、ゼロ以下となります。実は、グローバルな見方をすると、もうすでに郊外の土地から資産価値は消滅しているということの証明なのです。ならば、もつと利回りを増やすにはどうすればいいのか。プロは、そう考えます。そんなときに誰もが考えるのは、間取りをワンルームにすること。そうして総賃料収入を増やそうとするのです。最近は、専用面積も広めにします。ですが、ワンルームは建設コストが高く、かつ、レンタブル（＝貸せる）専有率（＝専有部分の面積／全体の面積）が落ちてしまいます。仮に、ワンルームを200戸つくれば、おそらく、総建設コストは3割増しになるでしょう。ならば、工事費だけで20億円かかる計算です。となると、ワンルーム一戸当たりの月額純収益（実際の家賃は7・5万円前後で、そこから諸経費や空室率を控除した想定純収益）を6万円として実質年間収益が1億4400万円（6万円×200戸×12ヵ月）に増えたとしても、やはり、土地の価値は、限りなくゼロに近くなるのです。

[参考]
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